旧くらしケア代表のブログ(noteに引越しました)

障害者の親なきあと問題の解消を目的に株式会社くらしケアを設立。精神障害者の地域包括ケアなど、精神科訪問看護を軸に総合的な支援を展開しています。最終的な目標は誰もが暮らしやすい偏見のない社会の実現と、途方もないことを思ってます。大腿義足ユーザー、がんサバイバーでもあります。 メッセージボードもご覧ください!

カテゴリ:親なきあと > 住まいと不動産


居住支援関連が忙しくなっています。ありがたいことです。

昨日は隣市の障がい福祉課の方と基幹相談支援センターの方が事務所へお越しになり、居住支援に関する様々な質問にお答えさせていただきました。同時にくらしケアに期待を寄せていただいていることを知り、とても報われた気持ちになりました。

というのも居住支援は創業時から取り組んでいたことだからです。


273c9746ec110388d56fad2bd7d96681_s


空き部屋を活用し、リノベーションを施したうえで障害者や高齢者、シングルマザーの入居を拒まない住宅へと転換させ、空室で悩む大家さんのアパート経営を改善する事業から始まりましたが、その延長で、社会福祉協議会から障害者の部屋探しの依頼を受けるようになりました。

現在は独力で住まいを探すことが難しい方の住まいの確保を支援する活動が主ですが、昔からあたり前に行っていた活動が今になり居住支援として注目をあびるようになったのだから何とも不思議です。

来年は居住支援活動を加速させます。まずは通過型グループホームから始めますが、長年携わってきた賃貸不動産に関する知識や経験を活かして、ありそうでなかった様々な居住支援活動を展開していきたいと考えています。

楽しみにしていてください。



ブログランキング参加中!
クリックしていただけると励みになります!
▼▼▼▼▼▼

くらしケア代表のブログランクはいま何位?






今日のブログは空き家活用について。


あるお客様から携帯に電話がありました。

その方とは4〜5年ぶりで久々のご連絡。私を空き家活用の専門家として頼ってお電話いただいたのですが、内容は「古い戸建ての空き家を貸して欲しいと要望されたが、そのまま貸しても問題ないの?」といった相談でした。

というのも、家を貸すということは大家さんになることを意味しますから、一般的な考え方であれば修繕義務が発生します。空き家は住むうえでは問題ないが、なんせ古いし、あとから何かしら壊れて修理費用を負担していては本末転倒だし、耐震性も気になるからどうしよう、という相談です。

私からは2つアドバイスしました。ひとつはDIY賃貸という貸し方を検討してはどうか?ふたつめは無料の耐震診断を受けたらどうか?というアドバイスです。

前者は最近普及しつつある賃貸での考え方で、家賃を格安で貸すかわりに現状有姿(現在あるがままの状態の意味)で貸すというやり方。修繕義務がないかわりに、入居者が自由にDIYしたりリフォームリノベーションしても良いですよ、というものです。

賃貸の場合、基本的に何もさわってはダメで、画鋲を刺すのもダメというのが通常の考え方ですが、DIY賃貸は真逆の考え方で好きにして良いから建物をイジリたい人にはうれしい借り方です。

DIY賃貸については国土交通省から契約書のひな形や考え方がインターネット上で公開しているので、参考にしてみては、とアドバイスしました。

後者の耐震診断。意外と知られていないのですが、住んでいる市町村が無料で耐震診断を行ってくれます。耐震診断に申し込むと、市町村が提携する建築士が自宅を訪問して耐震診断をしてくれるのです。

耐震診断を行うことで、古い基準の時代に建てられた家(1981年6月1日以前)でもどの程度の耐震基準を満たしているかがわかりますし、満たしていない場合でも、どこを補強すれば耐震基準を満たすのかがわかるようになります。

また、耐震診断の結果、耐震性に懸念があるとわかれば貸さないという判断もできます。


ということで、空き家の活用で悩んでいたお客様の疑問に答えさせていただきました。




ブログランキング参加中!
クリックしていただけると励みになります!
▼▼▼▼▼▼

くらしケア代表のブログランクはいま何位?

















zu2

上の図は業界関係者なら知らない人はいない(よね?)の図。

厚生労働省が示す地域包括ケアシステムのイメージを伝えるものです。

団塊の世代が75歳以上となる2025年までに要介護状態となっても住みなれた家や地域で自分らしいくらしを続けることができるよう、医療・介護・予防・生活支援が一体的に提供されるケアシステムの構築を示しています。

これまで老後で死期を迎える場合、病院や施設で過ごすのがあたり前でしたが、財源的に見ても、このままでは持たないからと考え出されました。

個人的には地域包括ケアシステムは素晴らしいと思うし、本来こうあるべきだよねと思いますのでどんどん推進されるべきではないかと思っています。


さて、次の図に行きます。

20180611image


上図は同じように地域包括ケアシステムの図なのですが、先と異なるのは精神障害の方を支える地域包括ケアシステムの図だということです。

よく見比べれば、担い手が誰なのかという点が異なりますが、基本的な考え方は同じです。

日本の精神科医療は世界的に見て異常だと言われており、世界でもっとも病床数が多いのが日本。

その数字は突出していますが、個人的に思うのは精神科医療にこそ地域包括ケアシステムの導入促進が求められているとさえ思います。


で、ここからが今日のブログの本題です。

上の2つの図をよく見ていただきたいのですが、中心に何があるでしょうか?

住まいと書いてありますよね。


そう。地域包括ケアシステムの実現には住まいがとても重要なのです。

医療や福祉サービスを受けるには住所が必要ですし、住まいがひどい環境だど善くなるものさえ悪くなるのは支援者なら理解できると思います。

要介護者の住まいも、取って付けたような手すりやスロープではなく、身体の衰えを意識しなくても良いような家に整備されていたら、暮らしはずいぶん異なるはずです。

低所得者や生活困窮者、あるいは障害者の住まいでよく見受けられるのは、必要最低限の住まいだったりしますが、もしそうした方が暮らす住まいがリノベーションされたカッコいい住まいだったら、その人の尊厳にどんな影響や変化があるかと考えたら、住まいって人生の質やクオリティに大きく影響すると思います。

pic_l_room2_301
※写真はネットからお借りしました。


問題なのは、住まいに関わる人たち(私はプレイヤーと呼んでいます)がその大切さに気づいていないということです。

住まいといえば不動産会社が多くの役割を担っていますが、地域包括ケアシステムで住まいを必要とする人たちのことを不動産会社は「面倒くさい人」「儲からない人」というような見方をしているのが現実。

実はそんなことはないのにもかかわらず、です。

くらしケアは居住支援活動を通じて、そうした間違った見方を変えていくこともひとつのミッションとして掲げていますが、私は地域包括ケアシステムの中心的な役割を担う存在として、不動産会社の役割はとても大きいと思っています。

医療も福祉も介護も、質の高いサービスを提供するためにも住まいは非常に重要です。

私は、住まいに関わるプレイヤーの人たちが、その重要性に気づいてくれたらと願っています。


ブログランキング参加中!
クリックしていただけると励みになります!
▼▼▼▼▼▼

くらしケア代表のブログランクはいま何位?
























































いつもくらしケアの活動を応援してくださる皆さまに向けて取り急ぎ報告します。

くらしケアは、本日付で岐阜県の居住支援法人に指定されました。

これをうけて県内では2法人めとなります。

指定通知


指定を受けるまでいろんな困難もありましたが、岐阜県庁担当者の方々にご指導いただきこの日を迎えることができました。本当に感謝です。


「ところで居住支援法人ってなに?」という方に説明すると以下のとおりです。


【住宅確保要配慮者居住支援法人について】

○住宅確保要配慮者居住支援法人の概要
 住宅確保要配慮者居住支援法人とは、住宅確保要配慮者(低額所得者、被災者、高齢者、障害者、子供を養育する者、その他住宅の確保に特に配慮を要する者)の民間賃貸住宅への円滑な入居の促進を図るため、住宅確保要配慮者に対し家賃債務保証の提供、賃貸住宅への入居に係る住宅情報の提供・相談、見守りなどの生活支援等を実施する法人として都道府県が指定するものです。(住宅セーフティネット法第40条)。 

国土交通省ホームページからの引用
http://www.cbr.mlit.go.jp/kens…/sumai_topics/topics04_02.htm


創業時から障がいを持つ方々の住まいの相談を真摯に受け止め、地道に活動してきたことが認められた感慨深さもあるけれど、責任の重さも感じるから喜びよりも身の引き締まる思いのほうが強いですね。


今後の展望としては、空き家活用をさらに追求したり、住宅要配慮者の住まいの確保のために、不動産業者や大家さんへの理解の促進など、様々な働きかけも行っていきたいと思っています。

くらしケアの今後にご期待ください。


ーーーーーーーーーーーー

くらしケアの求人に応募したい方は、まずこちらを読んでね。

ブログ厳選記事

くらしケアの求人に応募したい方はこちらのブログを読んでから応募してね。


ブログランキング参加中!
クリックしていただけると励みになります!
▼▼▼▼▼▼

くらしケア代表のブログランクはいま何位?



































e1754a72fe9d314d614a146b09ede0f1_s


岐阜市内で空き家で困っている人がいたらぜひ紹介してください。


空き家はなんとかしたいけど、土地は手放したくないという方の活用方法や、空き家に両親の思い出の品がたくさんあって、なかなか処分できないとか、いろんな事情にあわせた活用方法があります。

空き家は福祉に転用すれば、社会貢献できるばかりか貴重な収入源にもなり得ますが、それもこれも空き家をどう活用し、アレンジするかにかかってます。

「障害を持つ子どもさんのために、家をなんとか活用したい。」

「空き家があるけれど、社会に役立てるよう活用したい。」

もし、そんなことを思っている方がいらっしゃったらご紹介(ご連絡)ください。

良い提案をさせていただきます。

ブログランキング参加中!
クリックしていただけると励みになります!
▼▼▼▼▼▼

くらしケア代表のブログランクはいま何位?


















アパートにお住まいの方で更新料が必要な契約の方は、更新時期に更新内容が書かれた書類が郵送されてくると思います。

更新内容に問題なければ署名捺印して返送して手続完了ですが、更新は合意契約といい、貸主と借主の双方が書面の記載内容に合意しますとの意思を確認しあうものですから、家賃に納得いかなければ値下げのお願いをしても問題ありません。

近年はアパートが建ちすぎた影響で空室が増えていますので、よほどの「駅近」でも無い限り家賃相場は下落しています。

ですので、いま住んでいるアパートの空室があれば、いくらの家賃で募集されているかはネットで見ればわかりますので、明らかに安い家賃なら大家さんや管理会社に相談してみましょう。

c1b38ec570c8ddaa8edf9379b5656be6_s



大家さんとしては「できる限り長く入居してほしい」と考えているでしょうし、管理会社も「空室にならないほうがありがたい」と思っていますから、多くの場合、良心的な対応をしてくれるでしょう。

もちろん、なかには値下げに応じてくれないこともありますが、ダメ元で聞いてみましょう。
直接話すのが苦手なら手紙を出して意思を伝えてみることをオススメします。


ブログランキング参加中!
クリックしていただけると励みになります!
▼▼▼▼▼▼

くらしケア代表のブログランクはいま何位?






























くらしケアハウジングサポート第1号のお部屋の契約更新手続きを完了しました。

2年前、ある精神障害の方の退院に伴い居住支援をさせていただいたアパートですが、あれから2年も経つのかと感慨深さに浸りながら書類に印鑑を押しました。

なぜ感慨深いかというと、2年ものあいだ再入院することなくひとり暮らしを続けてきたからです。

あまり伝わらないかもしれませんが、このこと自体がとにかく凄いことなのです。

親なきあと、子どもがひとりで暮らしていけるかは親の関心ごとだと思うのですが、くらしケアハウジングサポートを受けながら、ちゃんと実現できている人が現れています。


スクリーンショット 2018-10-24 21.17.52
※2年前の室内画像。

この方だけでなく、現在進行系でひとり暮らしをされている方がいるのですが、これは従来の常識では考えにくい、まるで奇跡のようなことが目の前で起きています。

住まいを整え、適切な支援を提供することができれば、ちゃんとひとりで生きていけるのだと。

そして、この事実を支えている訪問看護スタッフの支援のたまものだと思います。

契約更新書類に記載された「その方」のお名前を眺めつつ、これからも自分らしく過ごしてくださることを摂に願っています。

ブログランキング参加中!
クリックしていただけると励みになります!
▼▼▼▼▼▼

くらしケア代表のブログランクはいま何位?
































いつもの記事とはまったく異なる記事なので、ブログを閉じる前にランキングボタンだけ押し忘れないようにお願いします。


ブログランキング参加中!
クリックしていただけると励みになります!
▼▼▼▼▼▼

くらしケア代表のブログランクはいま何位?





2e9eeb86e19601081c8a9365b7b2f7c2_s


アパート経営といえば、土地持ちが相続税対策や農業の後継者不在対策、年金収入の補完で始めるものでしたが、ここ数年はサラリーマンが自己資金ほぼゼロでアパート経営を始めるなど、まさにアパート経営バブルの様相を呈していますが、この宴もかぼちゃの馬車騒動で終焉を迎えそうです。

私が不動産業界に入ったのは平成4年ですが、当時は部屋探しをするカップルに紹介するアパートが足らなかったし、新築物件が建つと知れば競って入居者が埋まるような、いま思えば夢のような時代でしたが、昨今は空き家問題(空き部屋問題)で満室経営などとは程遠い状況にあります。

当時まだサブリースという言葉は一般的ではなく、互助会的な家賃保証を行ってる会社がある程度でしたが、保険業法改正に伴い(確か2006年)互助会的な家賃保証(いわゆる共済会)は一括借上げなどのサブリース方式に移行せざるを得なくなり、多くのアパートビルダーは一括借上げ方式へと移行しました。

これが良かったのか悪かったのか、サブリース方式が普及することで、資金を出せば(融資を受ければ)管理運営をすべて不動産会社に任せて、不労所得が得られると勘違いしたアパートオーナーが静かに、しかも大量に増えした。

サブリースなどの一括借上げの問題点はエリアを問わないことです。例えばアパートを建てる場所が駅から遠く離れた場所や、田んぼのど真ん中でも建ってしまう。

アパート経営の成否は需要と供給のバランスで決まるのですが、サブリースだと家賃が保証される(実際は違うが)ため、需給バランスをある程度無視しても建築資金が融資で出てしまう問題点がありました。

その問題は改正保険業法の施行当時からあったわけですが、平成27年の相続税法改正が良くも悪くも影響を及ぼし、需給バランスを半ば無視したアパートの乱立が起きたわけですが、これが空き家問題をさらに加速させる要因になりました。

あまり詳しく書くと長くなるため割愛しますが、良かれと思いアパート経営を始めた方はこれからたいへんな苦労が待っています。

空き家だらけの時代、人口減少社会の時代に、アパート経営が上手くいくとすれば、駅から近いなどの条件を満たさない限り厳しいからです。

一括借上げがあるからとアパート経営をして良かった時代はそろそろ終わりを迎えますが、建ててしまった方はそれでも経営してかなければなりません。

ですので従来なら入居対象ではなかった高齢者、障害者、生活困窮者などの住宅用配慮者にも間口を広げることが重要だと思いますが、大家はこうした方々を積極的に受け入れても管理会社がしっかり管理してくれば安心なはずです。

これからは問題が起きないようにするのが管理会社ではなく、問題が起きても問題なくできる管理会社が求められると思います。

(ちなみに住宅用配慮者の方々は、大家や管理会社が想像するほど問題は起こさないもので、むしろ一般の入居者の方が家賃滞納や原状回復トラブルは多いと思います。)



ブログランキング参加中!
クリックしていただけると励みになります!
▼▼▼▼▼▼

くらしケア代表のブログランクはいま何位?



















111e65da0283d30e8be953de27958d9d_s



台風の被害に遭われた方、ケガなど無かったでしょうか。

私も無事でしたが昨日のブログで書いたとおり、家にはダメージがありましたし、ご近所の屋根が吹き飛ぶなど大きな被害も見受けられました。

災害のあとは後始末や修理が必要になりますよね。

そうした被害を受けた場合に火災保険で直せることを知らない人がいるようなので記事にしてみます。

台風の影響で受けた被害は、家などの建物、屋根、雨どい、その他カーポート等の建物付属物は火災保険で直せることがあります。

契約内容に「風災・雪災・ひょう災補償」が入っているかを確認するか、加入している保険会社へ問い合わせてみましょう。

この台風の影響で保険会社はしばらく混乱するでしょうから連絡がつきにくいと思いますが、危険回避の観点から写真を撮っておくことで先に直したり片付けても構わないとされています。


写真撮影についてはポイントがあるので以下を参考に撮影してね。

①被害を受けた建物や家財の全体を撮影した写真(建物の場合は建物の全景写真)

②損傷箇所が確認できる写真


被害に遭われた方は、一日も早い復旧を祈ってます。


【追伸】

9月5日は誕生日でした。
お祝いメッセージをいただきました。
本当にありがとうございます。

とても嬉しかったです。
これからもご指導ご支援よろしくお願い致します。

ブログランキング参加中!
クリックしていただけると励みになります!
▼▼▼▼▼▼

くらしケア代表のブログランクはいま何位?



































403f75c56cbc54b8ca288e960f80de80_s


アパートを出るときに「原状回復」という壁に直面しますが、現代はあまり難しく考える必要はありません。

普通に生活しているなら、基本的に借主が費用負担して直さなくても大丈夫です。

国土交通省は、アパートの原状回復に関するトラブルがあまりに多いことから「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を示し、貸主と借主の責任の範囲を明確にしました。

このガイドラインでは「入居者の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、入居者の故意・ 過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は入居者の負担とされています。

つまり、故意・ 過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損でなければ入居者はもとに戻す費用を負担しなくてOKとなりました。

例えば壁紙が日に焼けたというようないわゆる「経年変化」や、通常の住まい方、使い方をしていて生じた汚れや傷みをなおす費用は、入居者が負担しなくても良く、通常の使用による損耗等の修繕費用は毎月の家賃に含まれていると考えられるようになりました。

当然と言えば当然なのですが、生活していれば自然に古くなる箇所もあります。例えば壁紙や畳が焼けたり、冷蔵庫や洗濯機の後ろ側の壁紙の色が変わっていることもあります。モノをおけばクッションフロアは凹みます。

これまでは入居者がどのような使い方をしようが、すべて元通りに戻さなければならないというのが大家さんや管理会社の主張で、入居者は黙って従わざるを得なかったのですが、普通に生活していて普通に劣化していくものを入居者が負担するのはおかしい、となったわけです。

これを例えるなら外壁が経年劣化で古くなったから建築会社に直せというようなものですが、現実的に考えてムリがあるわけです。

こと原状回復に関しては、そういう理屈がまかり通っていたわけですが「それはあかんやろ」と国が明確にしたのです。

ですので「原状回復」と言っても、借主が借りた当時と同じ状態(例えば、クロスや畳表を新しくするなど)まで戻すことではないので安心してよいと思います。

ただし、タバコのヤニによる汚れは入居者の費用負担で直さなければならず、経年劣化ではないため、これだけはどうしようもないことだけは覚えておいてくださいね。

ブログランキング参加中!
クリックしていただけると励みになります!
▼▼▼▼▼▼

くらしケア代表のブログランクはいま何位?




























このページのトップヘ