いつもの記事とはまったく異なる記事なので、ブログを閉じる前にランキングボタンだけ押し忘れないようにお願いします。


ブログランキング参加中!
クリックしていただけると励みになります!
▼▼▼▼▼▼

くらしケア代表のブログランクはいま何位?





2e9eeb86e19601081c8a9365b7b2f7c2_s


アパート経営といえば、土地持ちが相続税対策や農業の後継者不在対策、年金収入の補完で始めるものでしたが、ここ数年はサラリーマンが自己資金ほぼゼロでアパート経営を始めるなど、まさにアパート経営バブルの様相を呈していますが、この宴もかぼちゃの馬車騒動で終焉を迎えそうです。

私が不動産業界に入ったのは平成4年ですが、当時は部屋探しをするカップルに紹介するアパートが足らなかったし、新築物件が建つと知れば競って入居者が埋まるような、いま思えば夢のような時代でしたが、昨今は空き家問題(空き部屋問題)で満室経営などとは程遠い状況にあります。

当時まだサブリースという言葉は一般的ではなく、互助会的な家賃保証を行ってる会社がある程度でしたが、保険業法改正に伴い(確か2006年)互助会的な家賃保証(いわゆる共済会)は一括借上げなどのサブリース方式に移行せざるを得なくなり、多くのアパートビルダーは一括借上げ方式へと移行しました。

これが良かったのか悪かったのか、サブリース方式が普及することで、資金を出せば(融資を受ければ)管理運営をすべて不動産会社に任せて、不労所得が得られると勘違いしたアパートオーナーが静かに、しかも大量に増えした。

サブリースなどの一括借上げの問題点はエリアを問わないことです。例えばアパートを建てる場所が駅から遠く離れた場所や、田んぼのど真ん中でも建ってしまう。

アパート経営の成否は需要と供給のバランスで決まるのですが、サブリースだと家賃が保証される(実際は違うが)ため、需給バランスをある程度無視しても建築資金が融資で出てしまう問題点がありました。

その問題は改正保険業法の施行当時からあったわけですが、平成27年の相続税法改正が良くも悪くも影響を及ぼし、需給バランスを半ば無視したアパートの乱立が起きたわけですが、これが空き家問題をさらに加速させる要因になりました。

あまり詳しく書くと長くなるため割愛しますが、良かれと思いアパート経営を始めた方はこれからたいへんな苦労が待っています。

空き家だらけの時代、人口減少社会の時代に、アパート経営が上手くいくとすれば、駅から近いなどの条件を満たさない限り厳しいからです。

一括借上げがあるからとアパート経営をして良かった時代はそろそろ終わりを迎えますが、建ててしまった方はそれでも経営してかなければなりません。

ですので従来なら入居対象ではなかった高齢者、障害者、生活困窮者などの住宅用配慮者にも間口を広げることが重要だと思いますが、大家はこうした方々を積極的に受け入れても管理会社がしっかり管理してくれば安心なはずです。

これからは問題が起きないようにするのが管理会社ではなく、問題が起きても問題なくできる管理会社が求められると思います。

(ちなみに住宅用配慮者の方々は、大家や管理会社が想像するほど問題は起こさないもので、むしろ一般の入居者の方が家賃滞納や原状回復トラブルは多いと思います。)



ブログランキング参加中!
クリックしていただけると励みになります!
▼▼▼▼▼▼

くらしケア代表のブログランクはいま何位?